Tirar suas dúvidas sobre os direitos do inquilino é um passo importante. Pois, quando os dois lados sabem o que podem exigir, evitamos conflitos desnecessários e vivenciamos uma locação mais harmoniosa.

Em área urbana, esses direitos são regulados pela Lei do Inquilinato¹. Nela, tanto o locador (quem aluga) como o locatário (quem utilizará o imóvel mediante pagamento do valor acordado) têm poderes e obrigações. E vale muito a pena conhecê-los.

Para saber o que o locatário pode exigir do locador, continue a leitura deste conteúdo. Apontamos os direitos mais importantes no contrato de aluguel. Vamos lá?

1. Receber o imóvel em perfeitas condições de uso

Assim que realiza o contrato, o locatário tem o direito de poder utilizar o imóvel para a finalidade dele. Se houver situações que impeçam o uso imediato do bem, o inquilino pode não aceitar a locação ou negociar os reparos antes da mudança.

2. Indicar danos no imóvel

Caso haja danos à propriedade que não impedem a mudança, e não tenham sido apontados em laudo de vistoria inicial, não deixe de fazer a contestação e o apontamento dentro do prazo determinado pela imobiliária.

Imagine que o piso do imóvel está danificado. Nesse exemplo, os direitos do inquilino incluem a possibilidade de fazer constar o problema no laudo de vistoria inicial para que, ao final, não seja necessário pagar pelo conserto.

3. Não pagar despesas extras de condomínio

A Lei do Inquilinato prevê o pagamento da taxa de condomínio e do valor do aluguel. Além desses valores, em algumas situações, podem surgir despesas extras, ou seja, fora dos custos rotineiros de manutenção do condomínio, que serão de responsabilidade do proprietário do imóvel. É o caso, por exemplo, da divisão das despesas para reformar a área comum.

Na legislação, estão previstos diversos exemplos de despesas que o inquilino não paga:

• obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
• pintura das partes externas do condomínio, como fachadas, muros, janelas, portas e portões da área comum;
• obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
• indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
• instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
• despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
• constituição de fundo de reserva.

O inquilino pode exigir a comprovação de quais despesas estão incluídas na taxa de condomínio, verificando se não existem valores além de suas obrigações. Para isso, deve fazer um requerimento junto ao síndico ou à empresa que tenha assumido a responsabilidade de administrar o condomínio.

4. Oferecer uma única modalidade de garantia

A garantia é um procedimento para que, caso o inquilino não pague, seja possível recuperar o valor, gerando mais segurança para quem vai alugar. Hoje em dia, o locatário tem bastante flexibilidade, pois as modalidades mais comuns são cartão de crédito pela Velo, fiador e título de capitalização. Um dos direitos do inquilino é que seja exigida apenas uma delas.

5. Ter preferência de compra do imóvel

Caso o locador receba uma proposta para vender o imóvel alugado, o inquilino deve ser comunicado. Posteriormente, dentro prazo de 30 dias, tem direito de igualar o valor. Se fizer isso, terá preferência para adquirir a propriedade.

6. Poder sublocar o imóvel

A sublocação do imóvel consiste no inquilino fazer novos aluguéis. No entanto, os contratos de aluguel costumam eliminar essa possibilidade, sendo preciso negociar antes para poder utilizar esse direito. E, quando for possível, o valor recebido pelo inquilino não pode ultrapassar os ganhos do próprio proprietário.

7. Ser liberado do pagamento de algumas taxas administrativas

As taxas de administração pelo serviço da corretora são de responsabilidade do locador. Já em relação ao IPTU, à taxa de incêndio, ao foro e a outros encargos públicos, a lei abre espaço para que o contrato transfira esses valores para o inquilino, que é a praxe do mercado.

Os encargos públicos pagos pelo inquilino são informados ao locatário antes de fechar o contrato. Assim, a cobrança é transparente e você pode tirar todas as dúvidas.

8. Fazer o encerramento de contrato

Entre os direitos do inquilino, também encontramos formas de encerrar o contrato de aluguel. Há duas modalidades: prazo determinado e indeterminado.

Na primeira delas, o contrato prevê uma data de vencimento da locação e o locador deve respeitá-la, exceto em algumas situações de justo motivo previstas em lei. No caso do inquilino, é possível finalizar o vínculo antecipadamente, pagando uma multa proporcional ao tempo que resta para finalizar o contrato.

Além disso, se o motivo da mudança for a transferência de localidade feita por um empregador, é possível notificar o proprietário do imóvel, com antecedência de 30 dias, e sair sem pagar multa.

Nas locações por prazo indeterminado, não há uma data combinada para terminar o contrato. Porém, o inquilino pode sair com o pagamento de um mês de aluguel ou aviso com antecedência de 30 dias.

9. Receber a indenização por benfeitorias

As benfeitorias são os acréscimos feitos ao imóvel, como obras de ampliação e reformas. Existem três modalidades previstas na lei de locação.

Benfeitorias necessárias

São as realizadas para preservar o imóvel, incluindo reparos de infiltrações, fiação inutilizada, vazamento de gás, telhados etc. Os direitos do inquilino incluem a indenização dessas benfeitorias.

Benfeitorias úteis

Visam melhorar o imóvel, deixando-o sempre novo. Contudo, não são indispensáveis. Alguns exemplos são: instalar um portão, colocar grades nas janelas e colocar isolamento acústico nas paredes.

É possível receber por essas benfeitorias se elas tiverem sido autorizadas pelo locador.

Benfeitorias voluptuárias

Por fim, as voluptuárias são efetuadas apenas para dar prazer ou melhorar a estética do imóvel. É o caso de uma banheira de hidromassagem, da criação de um jardim e da implantação de uma sala de cinema.

Assim como as benfeitorias úteis não autorizadas, elas não dão direito a indenização. Porém, se não causarem danos à estrutura do imóvel, podem ser removidas ao final do contrato.

Em todo caso, é importante contar com uma imobiliária de confiança, que promova uma boa relação em todos os momentos da locação. Para isso, entre outros serviços, ela deve ter uma equipe jurídica capaz de avaliar os pontos de divergência e orientar as duas partes.

Dessa forma, você ficará mais tranquilo sobre o respeito aos direitos do inquilino. Tanto locador como locatário são clientes da corretora e uma imobiliária de confiança vai avaliar as situações para atender bem a ambos, sempre com base nas regras definidas na lei e no contrato.

Gostou do conteúdo? Então, compartilhe em suas redes sociais e permita que mais pessoas fiquem por dentro dos direitos do inquilino!¹ Lei do Inquilinato (L8245/1991)