A rescisão de contrato de aluguel não é desejada por nenhuma das partes, mas pode ser necessária em algumas situações, como a violação de direitos do inquilino ou do proprietário. Por isso, a Lei do Inquilinato prevê as regras aplicáveis para prevenir e resolver conflitos entre os envolvidos.

Esse término pode acontecer de duas formas: pela entrega das chaves ou por ordem judicial. A primeira se refere à saída amigável com o inquilino deixando o imóvel espontaneamente. Já a segunda acontece quando as pessoas recorrem à justiça.

A seguir, explicamos os motivos mais comuns para a rescisão de contrato de aluguel e os cuidados do inquilino ao entregar o imóvel. Continue a leitura!

Como funciona a rescisão de contrato de aluguel?

A rescisão é o rompimento do contrato antes do encerramento normal, ou seja, antes do vencimento do contrato de aluguel. Por exemplo, se você realiza um contrato de 36 meses e precisa sair no 10º mês de aluguel é preciso rescindir o compromisso.

Além da denúncia, que é quando apenas uma das partes manifesta o interesse em romper o contrato, a legislação prevê quatro formas principais de encerrar a locação:

• acordo entre as partes;
• violação da lei ou do contrato;
• falta de pagamento do aluguel ou de encargos;
• reparação urgente exigida pelo Poder Público quando o locatário não puder ficar no imóvel ou não permitir a realização da obra.

No caso do inquilino, a rescisão de contrato de aluguel pode acontecer independentemente de uma autorização específica da Lei do Inquilinato. Já o locador só pode reaver o imóvel com base nos motivos previstos nas normas legais.

A exceção são os contratos de aluguel sem um prazo para encerramento, em que a denúncia acontece com uma solicitação com 30 dias de antecedência para ambos.

Quando o inquilino pode rescindir a locação?

O inquilino pode romper a locação sempre que quiser, desde que realize o procedimento adequado para rescisão de contrato de aluguel.

Multa contratual

Nos contratos com prazo previsto para encerramento, o pedido de rescisão deve ser acompanhado do pagamento de multa proporcional ao tempo de contrato. Para exemplificar, imagine o seguinte caso:

• multa = R$6.000,00;
• tempo de contrato = 18 meses;
• prazo da locação = 36 meses.

Como se passaram 18 meses dos 36 previstos, o valor da multa seria de R$3.000,00, uma vez que é proporcional ao tempo.

Transferência de emprego

Se o inquilino for transferido para emprego em outra localidade, a Lei do Inquilinato retira a necessidade de pagar a multa. Porém, para que isso aconteça, o inquilino deve informar a saída com 30 dias de antecedência.

Violação contratual ou legal

Nas situações de violação dos direitos do inquilino, é possível sair sem o pagamento de nenhuma multa. O principal caso em que isso acontece é quando o imóvel não está em condições para o uso pacífico ou para função a que se destina.

Um exemplo de impossibilidade de uso pacífico ocorre quando o imóvel é constantemente alvo de invasões. Já a impossibilidade do uso pode acontecer por problemas estruturais que venham a comprometer a segurança ou funcionalidade da propriedade.

Quando o locador pode terminar a locação?

As causas para o locador pedir o imóvel de volta estão relacionadas ao descumprimento do contrato de aluguel ou da legislação, sempre nos casos autorizados. Confira os principais exemplos.

Inadimplemento dos aluguéis

O principal motivo para a rescisão pelo locador é o não pagamento dos aluguéis e encargos. Nesse caso, é possível exercer o direito na ação de despejo a partir de 3 meses de descumprimento.

Construção não autorizada

Outra hipótese ocorre quando o inquilino realiza alterações internas ou externas na propriedade sem o consentimento do locador.

Uso fora da destinação

Também é possível realizar o rompimento se o imóvel está sendo utilizado para finalidade diferente da contratada. Por exemplo, quando o inquilino monta um comércio em uma locação feita para ser residencial.

Práticas de crimes

Outro uso irregular ocorre com o uso para cometer crimes. É uma hipótese que se encaixa no desvio da finalidade para qual houve a contratação.

No caso do locador, a rescisão de contrato de aluguel ocorre por meio do despejo, caso não haja acordo para saída voluntária ou quitação das pendências.

Quais são os cuidados ao realizar a rescisão de contrato de aluguel?

Como visto, as principais causas da rescisão de contrato de aluguel estão relacionadas a violações de deveres. Por isso mesmo, é importante contar com um bom contrato de locação e antecipar alguns problemas. Entenda!

Notifique o interesse com antecedência

Na hora da rescisão de contrato de aluguel em si, um cuidado importante é manifestar o interesse, por escrito, com antecedência.

Em alguns casos, como os 30 dias para as locações sem prazo determinado, o procedimento será obrigatório. Já nos contratos com prazo, é uma boa forma de ter tempo para negociar uma saída amigável, sem a necessidade de medidas judiciais.

Mantenha o imóvel nas condições do início da locação

O locatário tem o dever de entregar o imóvel nas condições que recebeu, com exceção do desgaste natural pelo envelhecimento do bem.

Tome cuidados para manter o imóvel sempre novo, e não haverá muito o que fazer além de limpezas, pinturas e pequenos reparos.

Esse dever não se aplica aos danos de responsabilidade do locador, como os anteriores à locação ou causados por ação da natureza.

Agende a vistoria de saída

Não se esqueça de agendar a vistoria de saída. Nela, as condições do imóvel serão avaliadas por especialistas e comparadas ao laudo do momento da entrada do imóvel. Assim, é possível comprovar que a propriedade foi entregue nas condições em que foi recebida.

Solicite a transferência de titularidade das contas

Outro cuidado é solicitar a transferência das contas de luz, água, gás e demais serviços relacionados ao imóvel para o proprietário. Com a vistoria e a transferência, o inquilino se libera das responsabilidades sobre o imóvel.

Faça a entrega pontual das chaves

Fique atento a entrega das chaves, realizando logo após as providências anteriores e solicitando o recibo. Esse é o ato que finaliza a locação. Logo, caso você atrase, pode ser necessário uma nova vistoria ou haver despesas adicionais, como aluguéis, encargos e contas.

Procure uma imobiliária de confiança

Para evitar dores de cabeça, procure uma imobiliária de confiança no momento de realizar a locação. Assim, vistorias, contratações de prestadores de serviços, entrega das chaves e demais atos necessários para encerrar o vínculo podem ser solicitados em um único local e com orientações para que eliminar problemas futuros.

A rescisão de contrato de aluguel frequentemente não é esperada pelo inquilino. Ainda assim, vale a pena planejar essas ações simples para evitar conflitos e facilitar a saída do imóvel sem nenhuma pendência. Em caso de dúvidas, é importante contar com uma imobiliária, que oriente o passo a passo para você não ter nenhuma dor de cabeça.

Gostou do conteúdo? Se quiser tirar outras dúvidas sobre o contrato de locação, confira também o conteúdo sobre as garantias de aluguel e fique por dentro dos seus direitos!