As negociações de casas, apartamentos, terrenos e afins envolvem questões jurídicas. Entre elas, uma pode trazer sérios riscos para o negócio: é possível vender um imóvel com usufruto?

O usufruto é um direito que permite à pessoa ter a posse, usar, administrar e colher os frutos (resultados) do bem. Por isso, uma vez fixado, cria complicações para concretizar a compra e venda.

Neste conteúdo, abordaremos como funciona a operação em que há usufruto dos imóveis. Continue a leitura e tire as suas dúvidas!

É possível vender um imóvel com usufruto?

Do ponto de vista jurídico, é possível vender um imóvel com usufruto sim. Porém, não quer dizer que sempre será um bom negócio para o comprador.

A propriedade é um direito formado por diversos poderes:

● usar;  

● fruir;  

● dispor;       

● reaver.                  

Imagine que uma pessoa tem uma fazenda com cabeças de gado. O direito de propriedade permite usar a fazenda — a pessoa pode morar, colocar os bois no pasto, fazer uma plantação etc.. Igualmente, o resultado econômico dela, vendendo os animais ou colhendo a plantação, será do dono.

Prosseguindo, caso alguém invada a propriedade, o proprietário pode recuperar o bem, por exemplo, na justiça. E é possível dispor, ou seja, abrir mão dele, vendendo ou doando.

O usufruto transferirá dois poderes: usar e fruir. Porém, o proprietário permanece com a possibilidade de dispor e reaver o bem.

No exemplo, um usufrutuário — quem recebe o usufruto — poderia ser beneficiado. Essa pessoa moraria na fazenda, faria a exploração econômica do gado e das plantações etc.. Contudo, não teria como vender a propriedade, pois seus poderes são apenas de usar e fruir.

Por outro lado, o proprietário mantém o poder de dispor, vendendo ou doando a propriedade. Só que essa transferência não cancelará o usufruto. Assim, o comprador terá de respeitar o direito caso concorde em fazer a operação.

O que acontece com o usufruto após a venda?

Ainda que seja possível vender o imóvel com usufruto, a transferência não cancela o usufruto. O novo dono recebe a chamada propriedade nu — despida dos poderes de usar e fruir.

Esse usufruto pode ter dois prazos de duração:

● um tempo determinado entre quem concede e quem recebe (usufruto por prazo determinado);

●     até a morte de quem recebeu ou 30        anos no caso de pessoa jurídica, se não foi previsto um prazo (usufruto vitalício).

A não ser que exista um motivo específico para querer o imóvel, os compradores tendem a evitar a compra e venda de imóvel com usufruto.

Pode acontecer de, considerando o prazo para expiração, a operação valer a pena. Isto é, o comprador adquire o bem e aguarda o término do usufruto para dispor plenamente da propriedade.

Na prática, o processo será bem parecido com qualquer compra e venda, em termos de taxas e documentação. A exceção é a certidão de ônus reais do imóvel, que será positiva. Afinal, constará o usufruto nela.

O usufruto pode ser cancelado?

Se a conduta do usufrutuário seguir a lei, o cancelamento dependerá dessa pessoa abrir mão do direito, se a modalidade for vitalícia. Afinal, nesse caso, a duração vai até à morte dela.

Há casos, no entanto, em que existe um motivo para que a pessoa tenha recebido um imóvel, e o encerramento dessa condição extingue o direito ao usufruto. Por exemplo, uma pessoa que recebeu o imóvel para usar durante o período de faculdade.

Também existem casos em que o mau uso pode levar à extinção. O Código Civil fala em três situações:

●     alienar (vender, doar etc.);

●     deteriorar;

●     deixar arruinar os bens.

O usufrutuário não pode vender o bem, pois o poder de dispor permanece com o proprietário. Igualmente, não pode descuidar da conservação e manutenção, levando o imóvel a se deteriorar, tampouco destruir o bem.

Então, considerando as chances de cancelar o usufruto, é possível vender imóvel com usufruto e permitir que todos os poderes cheguem ao comprador. Porém, isso dependerá das três partes chegarem a um acordo: comprador, usufrutuário e proprietário.

Como saber se um imóvel tem usufruto?

Um cuidado na hora de investir em imóveis é consultar a matrícula e pedir a respectiva certidão de ônus reais no cartório de registro geral de imóveis. Isso porque, o usufruto precisa estar registrado para valer contra terceiros.

A certidão de ônus reais pode ser negativa ou positiva. No primeiro caso, não há hipotecas, usufrutos, penhoras, entre outras questões. Já na positiva constarão os dados dessas questões.

Quais são os cuidados na compra e venda com usufruto?

Para o vendedor, o principal cuidado é deixar a negociação transparente para com o comprador. Há casos, como visto, em que o usufruto pode se encerrar em um período mais curto. O que deve gerar mais interesse em compradores que a modalidade vitalícia.

Alternativamente, o caminho é negociar o cancelamento do usufruto com o beneficiário. Assim, pode ser feita a consolidação, ou seja, o retorno dos poderes para o proprietário.

Cuidados de quem comprará

No caso do comprador, o cuidado é solicitar sempre as certidões atualizadas do imóvel antes de fechar negócio. Além disso, avaliar se, considerando as características, vale a pena comprar o imóvel com o usufruto.

Nesse processo, busque uma imobiliária com boa reputação na região em que comprará. Assim, existe mais segurança de que, antes de colocar o bem em suas “vitrines”, a documentação foi solicitada e analisada.

A Silvio Iwata, por exemplo, conta com uma equipe jurídica especializada. Assim, compradores e vendedores podem ficar tranquilos a respeito das operações realizadas. Além disso, é uma imobiliária com 46 anos de atuação na cidade de Maringá (PR).

Ter o apoio de especialistas que possam contribuir para que você compre com segurança, faz toda a diferença. É possível vender um imóvel com usufruto, mas os compradores precisam avaliar se realmente vale a pena fazer a operação. Processo este que será mais fácil se todas as condições forem apresentadas com transparência.

Gostou do conteúdo? Se você está na posição de quem venderá o imóvel, confira as nossas dicas para facilitar esse processo e despertar o interesse dos compradores!