Ao comprar uma casa ou um apartamento, precisamos ficar muito atentos à documentação certa e aos procedimentos da lei. Nessa hora, muitas pessoas têm dúvidas sobre quando a autorização judicial para venda de imóvel é necessária.

No Brasil, a norma para quase todas as situações é a compra e venda por uma escritura pública, realizada em cartório. A seguir, o termo é levado para averbação junto à matrícula no registro de imóveis.

A autorização judicial para venda de imóvel é um acontecimento raro. Entenda em que casos você precisa solicitar esse documento!

Quando a autorização judicial para venda de imóvel é necessária?

A autorização judicial para venda de imóvel é necessária em três hipóteses:

• imóvel de menor incapaz;
• imóvel de curatelado;
• imóvel em inventário.

Todas as situações se referem a uma pessoa na gestão de bens que não fazem parte de seu patrimônio, por isso, a legislação é mais cautelosa e requer que o juiz de direito avalie a questão antes da venda.

Incapacidade do proprietário

A capacidade é a possibilidade de ter direitos e exercê-los por conta própria. Assim, por exemplo, os menores de 18 anos são considerados incapazes pela nossa legislação.

Caso o menor tenha imóveis em seu nome, a venda depende de uma autorização judicial. O requerimento é feito pelos representantes ou assistentes legais.

Um exemplo acontece quando os menores de idade são herdeiros. Ao receber os bens, a pessoa encarregada da gestão pode entender pela necessidade ou vantagem para os menores de idade em realizar a venda.

No entanto, por ser um imóvel de incapaz, o comprador precisa da autorização judicial para que o negócio seja concretizado dentro da lei.

Autorização judicial para venda de imóvel de curatelado 

A situação se estende às pessoas que sofreram um processo de interdição. É o caso, por exemplo, de pessoa com deficiência que prejudica o poder de compreender e tomar decisões.

Quando uma pessoa não consegue fazer a gestão do próprio patrimônio, uma das alternativas é a nomeação do curador. O curador tomará os cuidados para garantir a proteção dos direitos e os recursos para aquela pessoa sobreviver.

Embora o curador realize as tratativas, o imóvel negociado pertence ao incapaz. Caso seja preciso transferir a propriedade, a autorização judicial para venda de imóvel de curatelado é necessária.

Autorização judicial para venda de imóvel em inventário

Quando uma pessoa falece, existem várias etapas legais até que os bens sejam efetivamente entregues aos herdeiros. Até lá, o patrimônio é chamado de espólio e fica a cargo de um administrador.

Se, antes da efetiva entrega aos herdeiros, surgir a necessidade ou oportunidade, é preciso obter uma autorização judicial para venda de imóvel em inventário. O motivo é evitar que as pessoas burlem a divisão de bens.

Essa situação é proveitosa, porque facilita o recebimento da herança. Nem sempre uma pessoa estará de acordo com a outra ficar com um imóvel, enquanto o dinheiro pode ser simplesmente repartido, por exemplo.

Os recursos obtidos também podem ser utilizados na administração do espólio, afinal, o inventário pode durar anos, demandando recursos para cuidados dos bens e das despesas com o processo.

Como funciona o contrato com autorização judicial para venda de imóvel?

O contrato dependerá de um documento obtido junto ao juiz de direito, liberando o bem para ser transferido nas condições indicadas. Esse requerimento é feito via petição de alvará judicial com autorização para venda de imóveldeincapaz ou de inventário.

Requisitos para imóvel de incapaz 

No caso de incapaz, a legislação exige a demonstração da necessidade ou evidente benefício da venda do bem. Isso acontece porque o imóvel é um investimento seguro, que protege o patrimônio da pessoa em situação de vulnerabilidade.

Os recursos obtidos pela venda podem ser depositados junto à justiça, a depender do caso. Trata-se de uma medida para ter os recursos preservados, retirando-se apenas o necessário para custear as despesas da pessoa com incapacidade.

Requisitos para pedido em inventário

A situação mais comum é o pedido realizado em inventário. Os requisitos são os seguintes:

• termo assinado com a concordância dos herdeiros;
• pagamento do tributo ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação);
• pedido do alvará judicial.

Ambos os pedidos são realizados por advogados, via processo judicial. Então, o tempo necessário para concluir o processo de compra e venda nessas situações pode ser maior que em outros casos.

Averbação do alvará

O comprador deve receber o alvará para realizar a averbação. Assim, o documento se torna uma formalidade adicional para “passar” o imóvel para o seu nome, junto ao cartório de registro onde o imóvel está vinculado.

Quais são os cuidados necessários na compra de um imóvel?

Os documentos solicitados no processo de compra e venda de imóveis estão ligados às diferentes situações que podem prejudicar ou atrasar a operação:

• penhoras;
• usufruto;
• garantia e hipoteca;
• incapacidade do proprietário;
• imóvel de inventário.

Ao ter as informações corretas, você pode tomar uma decisão entendendo os riscos. Em qualquer negociação, é fundamental solicitar as certidões de matrícula do imóvel e ônus reais, em que constam todas as informações sobre a propriedade e as condições do bem, respectivamente.

Para ter tranquilidade, procure sempre o imóvel em uma imobiliária de confiança. Você terá acesso a todos os documentos para não ter nenhum imprevisto. Características de uma imobiliária de confiança:

• atendimento personalizado ao cliente;
• transparência nas informações e processos;
• profissionais qualificados e experientes;
• boa reputação no mercado;
• garantias e segurança nas transações;
• site atualizado e fácil de navegar;
• informações claras sobre os imóveis;
• suporte pós-venda.

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Você pode fazer a compra à vista ou pelo financiamento imobiliário, sempre com a garantia de realizar um negócio com segurança jurídica — pois terá a documentação certa à sua disposição.

A autorização judicial para venda de imóvel é uma situação incomum. Com acesso à documentação do imóvel e constatação da ausência de restrições, a operação é totalmente segura, e você não terá nenhuma dor de cabeça. Procure sempre uma imobiliária de confiança para auxiliar nos trâmites.

Agora que você já conhece um pouco mais sobre a documentação dos imóveis, confira os benefícios de comprar o seu apartamento próprio com a Silvio Iwata!