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Usufruto de imóvel: entenda o que é, como funciona e quais os direitos

Silvio Iwata
4 de maio de 2023

Publicado por: Silvio Iwata

O usufruto de imóvel é um instrumento da legislação que permite repassar os bens, como terrenos, casas e apartamentos próprios. Inclusive, pode ser utilizado em vida para simplificar a transferência para os herdeiros.

Assim, uma pessoa que recebe usufruto pode aproveitar o bem como se fosse dono por um tempo determinado. No entanto, não pode transferir o bem, tampouco desrespeitar a destinação e as características essenciais dele.

Neste conteúdo, explicaremos esses conceitos de um jeito fácil e descomplicado para você saber como utilizar o usufruto de imóvel. Continue a leitura!

Como o usufruto de imóvel funciona?

O usufruto de imóvel é um direito sobre uma coisa que pertence a outra pessoa. Nele, uma parte dos poderes do proprietário são transferidos. Veja os detalhes.

Possuir

A posse é o primeiro desses direitos. Trata-se da capacidade para exercer os poderes de proprietário total ou parcialmente. No meio rural, por exemplo, é um direito usado com frequência para defender a propriedade contra invasores.

Usar

O segundo desses poderes é o uso. Nele, a pessoa pode aproveitar o bem para satisfazer as suas necessidades. Nesse contexto, um exemplo é o usufruto de imóvel para moradia.

Assim, utensílios, móveis, animais e afins, tudo o que faz parte do imóvel, passa servir ao usufrutuário (quem recebe o usufruto).

Administrar

O usufrutuário se torna o gestor do bem imóvel. É ele quem vai decidir sobre pintar as paredes, manter os animais, limpar a residência etc.

Perceber os frutos

Alguns bens geram outros bens — chamados de frutos. Uma galinha bota ovos, uma vaca dá leite e uma casa alugada gera renda passiva. Essas vantagens vão pertencer ao usufrutuário, salvo se houver acordo sobre a divisão.

Qual é a diferença entre usufruto e propriedade?

O usufrutuário atua como se fosse um proprietário, mas o que diferencia esse personagem do dono do imóvel? Há restrições sobre o que é possível fazer com o usufruto, além da característica de ser um benefício temporário. Entenda melhor!

Temporalidade

O usufruto pode ser temporário ou vitalício. Nenhum dos dois dura para sempre.

No temporário, existe um prazo ou condição para realização. Por exemplo, um usufruto por 6 meses de uma casa (tempo) ou enquanto durar uma reforma (condição).

Já no vitalício, o benefício dura até o falecimento do usufrutuário. Por isso, como todos vão morrer um dia, também ocorre a extinção.

Por fim, há outras causas para extinção descritas no Código Civil. Abrir mão do usufruto, manter-se sem exercer os poderes recebidos e destruir o bem são exemplos.

Conservação da substância e destinação

O usufrutuário tem dois deveres importantes. O primeiro deles é manter a substância da coisa, enquanto o segundo é explorar dentro da destinação o imóvel.

Dessa forma, se você recebe um terreno para plantar, não pode usá-lo para construir uma casa e receber aluguéis. Do mesmo modo, se recebe um imóvel para receber o aluguel, não pode demolir a casa e iniciar uma plantação.

Além disso, aquilo que foi recebido precisa ser mantido em suas características essenciais. Se uma pessoa recebe uma casa branca e pinta de verde, não muda a substância da coisa. Já se demolir um prédio para construir outro, existe uma transformação no que foi recebido.

Inalienabilidade

Inalienabilidade é uma palavra no Direito que significa a proibição das diferentes formas de mudar uma propriedade de dono. O usufrutuário, por exemplo, não pode vender o bem recebido, nem perder o direito sobre a coisa para pagar dívidas.

Uma exceção é o exercício do usufruto. Este ponto específico, que é poder aproveitar o bem e colher os frutos dele, pode ser compartilhado. Por exemplo, uma pessoa pode deixar o filho morando na casa que recebeu em usufruto.

Como realizar o usufruto?

O usufruto pode ser efetivado em vida ou depois da morte. Em ambos os casos, será preciso modificar as informações sobre o bem no cartório de registro de imóveis, após o contrato (em vida) ou testamento (para depois da morte).

Doar com reserva de usufruto

Uma solução — que é bastante utilizada no planejamento sucessório, ou seja, da distribuição dos bens após o falecimento — é a reserva de usufruto.

Trata-se de doar a propriedade, mas ficar com o usufruto dela. Assim, no falecimento, sem nenhum inventário ou partilha, o bem é automaticamente consolidado nas mãos da pessoa que recebeu a doação.

Por outro lado, em vida, quem doou permanece nele normalmente.

Constituir o usufruto e ficar com a propriedade

Uma segunda possibilidade é fazer o usufruto simples, mantendo a propriedade. Por exemplo, uma pessoa pode usar o instrumento para um familiar administrar e usar um imóvel.

Deixar o usufruto em testamento

Também existem combinações para depois do falecimento. É possível deixar a propriedade para uma pessoa, mas o usufruto com outra em testamento, por exemplo.

Estabelecer condições e prazos

Outro caso é usar o usufruto temporário. É possível, por exemplo, definir uma data de começo e fim da validade do contrato.

Quais são os cuidados com o usufruto?

O usufruto de imóveis deve ser utilizado com cautela. Como visto, a situação criada é de transferência de poderes, que vai durar até a extinção por morte, tempo ou condições previstas.

Logo, é importante avaliar o que se deseja e considerar as alternativas disponíveis. Por exemplo, se você comprar uma casa e deixar um familiar morar, é possível fazer de vários jeitos:

●     doar o bem — transferir a propriedade;

●     fazer o usufruto — manter a propriedade, mas abrindo mão dos frutos, posse, uso etc.;

●     alugar o bem — receber uma quantia pelo uso do bem;

●     fixar um comodato — emprestar de graça por certo período.

No planejamento sucessório, encontramos uma lógica similar. Há várias alternativas:

●     doar com reserva de usufruto;

●     deixar a divisão dos bens no testamento sem afetar a propriedade em vida;

●     criar uma empresa para gerir o patrimônio da família, e a participação na empresa ser transferida;

●     deixar em testamento o usufruto.

O investimento em imóveis é uma ótima solução para proteger a si mesmo dos momentos econômicos ruins, assim como aos familiares. Além disso, possibilita diversos usos e maneiras de gerar renda.

E, na hora de decidir como as pessoas se beneficiarão do patrimônio, encontramos diferentes soluções na legislação. Cada uma com vantagens e desvantagens aos envolvidos.

No caso, o usufruto de imóvel é uma alternativa que dá segurança sobre o direito de quem vai usar e perceber os frutos do bem. Por isso, a principal aplicação é a doação com reserva de usufruto, porque é um dos recursos para simplificar a transferência dos bens para os herdeiros sem prejudicar o doador em vida.

Se você quiser saber mais sobre o funcionamento do usufruto, confira o conteúdo “É possível vender um imóvel com usufruto? Entenda mais o assunto” e complemente a sua leitura!

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