O valor venal do imóvel é utilizado principalmente para calcular impostos, como IPTU, ITR e ITBI. Além disso, é importante do ponto de vista dos negócios, sendo um dos fatores considerados na definição do preço em negociações.

Por isso, vale a pena saber o que significa valor venal de referência e entender a sua aplicação no mercado de imóveis. É mais uma informação para compradores, vendedores e investidores terem à disposição na hora de tomar decisões.

Se você tem interesse no assunto, continue a leitura deste conteúdo. Esclarecemos as principais dúvidas a seguir!

O que é o valor venal do imóvel?

O valor venal do imóvel é o preço estimado para calcular impostos sobre a propriedade. Em geral, as prefeituras definem esse indicador para fazer a cobrança do IPTU, e a certidão ou carnê do IPTU servem de prova para outros tributos.

A ideia é representar o real valor de mercado, contemplando as oscilações de preço ao longo do tempo — que podem gerar grandes diferenças entre quanto foi pago e o que consta no município.

O órgão que realiza esse cálculo é a Secretaria de Fazenda Municipal, mas não é incomum que os proprietários peçam a correção do valor. Afinal, não apenas o IPTU pode ficar mais caro, mas os demais tributos que se baseiam nessa avaliação.

Por que o valor de referência é importante?

Quem vai comprar, alugar ou vender um imóvel pode usar o valor venal para ter uma noção do preço de mercado. No entanto, é preciso considerar as condições atuais de conservação, a demanda, as ofertas de propriedades similares, o quanto se está disposto a esperar por outra oportunidade, entre outros fatores.

Nesse cenário, o mais indicado é contar com especialistas que consigam oferecer uma leitura mais clara do momento do mercado. Com o auxílio de uma imobiliária de confiança, por exemplo, fica mais fácil entender se o valor venal está dentro, além ou abaixo do que a propriedade realmente vale.

No mais, vale destacar a importância jurídica do valor venal. Declaração de imposto de renda, listagem de bens de um falecido no inventário e cálculo do carnê do IPTU são alguns exemplos de quando utilizamos esse indicador.

Como é calculado o valor venal de um imóvel?

O cálculo do valor venal do imóvel segue as legislações do município. Na prática, precisamos estimar e somar duas variáveis:

• valor do terreno;
• valor da área construída.

A primeira etapa é saber quanto custa o metro quadrado na planta genérica de valores do município, que é aprovada pela Câmara de Vereadores. Esse documento é um levantamento feito e atualizado, que vai indicar qual seria o preço para cada m² de terreno nas diferentes regiões da cidade. 

Geralmente, os municípios dividem esse valor conforme o logradouro (rua, avenida, estrada etc.) que o imóvel está localizado. Se o objetivo é comprar um terreno, o cálculo pararia por aqui.

Já no caso dos imóveis que apresentam uma área construída, como casas, apartamentos, galpões, salas comerciais, o valor do terreno é somado ao das construções. Assim, multiplicamos o metro quadrado da área construída pelo valor previsto na planta genérica de valores.

A planta genérica do município costuma trazer esses valores organizados por tipo de imóvel. Nesse sentido, casas e apartamentos têm valores diferentes, assim como moradias populares e habitações de qualidade mais elevada.

Com as informações reunidas, a fórmula de cálculo é a seguinte:

• metragem do terreno × valor do m² da região = A;
• metragem da área construída × valor do m² por tipo de imóvel = B;
• A + B = valor venal do imóvel.

Na prática, a estimativa do valor das edificações é mais difícil de ser realizada, pois é preciso calcular a metragem de cada cômodo. 

Qual é a diferença entre valor venal e valor de mercado?

O valor venal busca se aproximar do que seria o valor de mercado, mas não se confunde com ele. Na prática, o que determina o preço de venda é a oferta e a demanda. O vendedor não está obrigado a seguir a estimativa da prefeitura.

Cada pessoa pode definir quanto quiser para vender uma casa ou apartamento, por exemplo. Porém, é preciso encontrar pessoas dispostas a pagar o preço estipulado.

Nesse sentido, o valor de mercado seria o preço cobrado pelo vendedor, considerando uma margem de negociação para concluir a transação em um tempo razoável. O valor venal, por sua vez, é um dos elementos considerados para tentar estimar esse preço.

Em geral, o vendedor se baseia no preço em que pessoas com imóveis similares têm conseguido negociar. Por isso, é válido fazer uma pesquisa de mercado ao avaliar uma propriedade.

Como a Silvio Iwata pode ajudar a encontrar o valor de venda do seu imóvel?

Mais importante que verificar o valor venal junto à prefeitura, é buscar o auxílio de uma empresa especializada para estimar o valor de mercado. Só assim, você terá segurança para decidir se uma proposta é vantajosa.

Caso você tenha interesse em comprar ou vender em Maringá, o time da Silvio Iwata pode auxiliar na avaliação de mercado do imóvel, bem como a simplificar e agilizar todo processo de comercialização.

A Silvio está há mais de 45 anos em Maringá e conta com amplo conhecimento da região. Valor de terrenos e áreas construídas, comparações com imóveis similares, averiguação do estado de conservação e diversos outros critérios são utilizados pela imobiliária para chegar a um preço justo.

Outros facilitadores ofertados pela Silvio incluem:

• formas de pagamento diversas;
• possibilidade de financiamento;
• suporte de equipe jurídica;
• disponibilização de modelos de contrato e documentos.

Com a Silvio Iwata você terá todo o apoio necessário para definir o preço de mercado do bem, mas também para executar os demais procedimentos necessários na compra ou venda de imóveis, como analisar o valor venal do bem. Logo, poderá concretizar boas oportunidades de negócio e maximizar o retorno do seu investimento.

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