A valorização de imóveis atrai muitos investidores para o setor. Além de historicamente serem ativos interessantes para a proteção patrimonial, o segmento imobiliário oferece uma excelente rentabilidade com aluguel e revenda.

Assim, ates de comprar, é importante entender quais são os fatores que influenciam no valor do imóvel. Trata-se de um conhecimento importante para estimar o desempenho do ativo ao longo do tempo e realizar uma aplicação rentável.

Neste conteúdo, separamos 4 dicas para você ter mais segurança nessa avaliação e identificar boas oportunidades no segmento. Continue a leitura!

O que é valorização de imóveis

A valorização do imóvel acontece quando o valor pago na compra é multiplicado por um número acima de um na venda. Por exemplo: um terreno de 100 mil reais que passou a valer 110 mil apresentou um ganho de 10% (100 mil x 1,1).

Por sua vez, a desvalorização seria a multiplicação do valor por um número abaixo de um. Por exemplo: se o terreno mencionado perdeu 10%, seu valor passou a ser de 90 mil reais (100 mil x 0,9).

O que determina a valorização de imóveis é a oferta e a demanda. Quanto mais pessoas estiverem interessadas na compra de um imóvel, maior será o teto que o vendedor pode estipular como preço e, ainda assim, fechar negócio.

O mercado de imóveis na última década

Os imóveis apresentaram um desempenho sólido nos últimos anos. Entre 2008 e 2019, o índice FipeZAP mostra um crescimento médio de 208,94%, ao mesmo tempo em que os aluguéis aumentaram 114,98%.

Essa valorização ficou acima da mera correção do preço pela inflação. No mesmo período, o Brasil teve uma taxa de inflação acumulada de 77.8%, de acordo com dados do Índice FipeZAP.

Taxa de valorização de imóveis 2023

De acordo com dados publicados na Revista Exame, a valorização dos imóveis em 2023 está 23,3% acima do mesmo período de 2022. Vale ressaltar que o preço dos aluguéis já acumula alta de 6,39% entre janeiro e abril de 2023.

Como calcular a valorização de um imóvel

Uma forma de calcular a valorização de imóveis é verificar o retorno do investimento (ROI):

• ROI = (receita - custo) ÷ custo
• (R$ 110.000 - R$ 100.000) ÷ 100.000 = 0,1 ou 10%.

No custo, é importante avaliar a presença de taxas e comissões na operação. Já na receita, uma possibilidade é incluir os aluguéis recebidos para avaliar a rentabilidade total da operação.

Como funciona a valorização dos imóveis

A valorização dos imóveis ocorre por fatores que aumentam a demanda ou diminuem a oferta. Esses fatores podem se referir ao bem, à situação financeira do proprietário, à localização do bem ou a outros fatores.

Obrigações legais

As restrições, os impostos e as irregularidades são pontos negativos — que podem desvalorizar o imóvel. Por isso, é importante contar com uma imobiliária de confiança para não ter surpresas na compra nem prejudicar o valor de mercado na venda.

Características e reformas no imóvel

Tamanho, arquitetura, conservação e outras características podem influenciar diretamente na valorização. Aliás, é possível fazer reformas e mudanças na decoração para que o imóvel se valorize diante dos compradores.

Por outro lado, um estado de conservação ruim será problemático em relação ao valor de mercado. Igualmente, se o imóvel tiver problemas estruturais e decisões ruins de arquitetura, pode haver uma desvantagem.

Potencial de construção

Os imóveis também podem se valorizar de acordo com a facilidade de se construir nele. Nesse sentido, é preciso observar tanto as características do terreno e das edificações já presentes com a legislação municipal, que pode trazer restrições.

Legislação e projetos municipais

As leis municipais são um bom indicativo do futuro das regiões. Por exemplo: uma região que receberá investimentos de infraestrutura tende a se valorizar com o tempo, aumentando o preço dos imóveis.

Renda ativa e passiva

Os imóveis que facilitam a geração de renda costumam se valorizar. Um caso comum são as casas e os apartamentos que despertam interesse de aluguel, gerando uma renda passiva para o proprietário.

Outra situação envolve os diferenciais para a renda ativa. Por exemplo: uma loja em um excelente ponto de comércio tem potencial de valorização. Outros exemplos são as garagens e os galpões que facilitam o processo de logística. Por fim, podemos citar as salas comerciais localizadas nos centros urbanos.

Localização

A localização é um critério decisivo. Além de aspectos como vista e qualidade de vida na região, é importante que o imóvel esteja em ambiente que favoreça a finalidade dele.

Por exemplo: uma casa de veraneio perto da praia terá um ganho de valor, assim como uma loja no centro da cidade e uma residência grande próxima a mercados e escolas. 

4 dicas estratégias para maximizar a valorização de imóveis 

Desde a compra, as decisões tomadas pelo investidor podem impactar no preço futuro do imóvel. Confira 4 dicas para facilitar a valorização de imóveis.

1. Faça uma pesquisa e analise o mercado

Um primeiro cuidado é realizar uma pesquisa extensa sobre o imóvel, conferir ofertas similares e a região onde o bem está localizado. Você pode organizar essas informações com uma análise SWOT (uma abreviação das palavras em inglês strengths, weaknesses, opportunities e threats, ou seja, forças, fraquezas, oportunidades e ameaças):

• ambiente interno (imóvel) — pontos fortes e pontos fracos;
• ambiente externo (localidade) — oportunidades e ameaças.

A ideia é buscar maneiras de melhorar os pontos fracos do imóvel e potencializar os fortes. Por exemplo: se um imóvel está mal-conservado (ponto fraco), é possível fazer uma reforma. Se o bem tem uma área externa grande (ponto forte), pode ser interessante construir uma piscina. 

Você também precisa pensar em maneiras de compensar as ameaças e aproveitar as oportunidades. Por exemplo: se uma região pode receber investimentos de infraestrutura, isso indica uma oportunidade.

Já se a compra se refere a uma região com índices ruins de segurança, pode ser interessante priorizar casas e apartamentos em condomínio fechado.

2. Faça reformas e melhorias

As melhorias são muito bem-vindas para valorizar o imóvel. O ideal é entender o perfil do imóvel:

• baixo;
• médio;
• alto padrão.

Igualmente, as melhorias precisam respeitar a finalidade: 

• moradia;
• casa de veraneio;
• comércio;
• logística;
• construção.

Em resumo, as reformas podem buscar a conservação do imóvel ou realizar melhorias que façam sentido para o perfil do comprador. 

3. Diversifique os investimentos por região

A diversificação dos investimentos também se aplica aos investimentos em imóveis. Trata-se de buscar ativos com baixa correlação.

Imagine que uma pessoa tem imóveis em três bairros com características diferentes. Se existe um problema de infraestrutura em um deles, a carteira de ativos não está comprometida como um todo, afinal, as outras propriedades não estão submetidas às mesmas condições e podem, inclusive, compensar as perdas.

Se todos os imóveis estivessem em uma única região e houvesse um problema no local, a tendência seria que todos os investimentos fossem prejudicados.

4. Adote uma boa estratégias de marketing e vendas

Um cuidado é saber que a estratégia de marketing e vendas do seu imóvel será importante para que mais pessoas estejam interessadas. Divulgação adequada, conhecimento dos corretores, reputação e expertise da imobiliária são fundamentais no processo.

A valorização de imóveis é um processo que começa com uma boa escolha dos ativos. Depois, é preciso conservar o bem e/ou realizar melhorias. Por fim, é preciso traçar uma estratégia adequada para realizar uma boa venda.

Gostou de saber mais sobre o assunto? Para complementar sua leitura, confira outro conteúdo nosso e entenda como funciona o investimento em imóveis!