Patrimônio de afetação é o conjunto de bens e direitos do empreendimento imobiliário após serem separados via mudança no registro geral de imóveis. Assim, o projeto passa a ter as próprias contas bancárias, CNPJ, receitas e obrigações, diferenciando-se do patrimônio da incorporadora.

Uma incorporação é o processo para criação de casas, prédios, salas etc. sob um terreno, indo da concepção do projeto até a efetiva entrega das unidades. Essa é uma atividade conduzida pela incorporadora, que tomará as providências em cada um das fases.

Com o patrimônio de afetação, os compradores de imóveis antes da construção ficam mais protegidos. A Lei nº4.591/64 garante que o dinheiro seja utilizado apenas para as obras acordadas. Continue a leitura deste post e entenda como a legislação dá segurança para o investimento em casas e apartamentos na planta!

Qual é a importância do patrimônio de afetação?

O patrimônio de afetação cria uma divisão importante entre os recursos do empreendimento e da incorporadora, que não podem se misturar. Além disso, os valores das vendas das unidades ficam restritos a questões relacionadas à conclusão da obra, como a construção e as burocracias legais.

Essa modalidade é importante para o investimento seguro em imóveis, afinal, ao comprar na planta, o adquirente começa a realizar pagamentos ainda nas fases de construção e formação do condomínio.

Como os recursos da obra estão separados, existe mais segurança jurídica. É possível fiscalizar se os gastos realmente são direcionados para o empreendimento, assim como tomar providências legais caso a incorporadora não atue corretamente.

Quais são as vantagens do patrimônio de afetação?

A criação do patrimônio de afetação oferece grandes benefícios aos compradores. A segurança jurídica é o resultado dos direitos dos compradores, que ganham ferramentas para proteção e fiscalização do andamento do projeto de incorporação imobiliária.

Destinação dos recursos

As receitas com as unidades vendidas são destinadas à conclusão das obras. Isso ocorre com a possibilidade de pagamentos e reembolsos relacionados ao projeto.

No entanto, o ponto-chave é que não é possível pagar obrigações e dívidas que não estejam relacionadas ao empreendimento. É como se o projeto se tornasse uma empresa própria, com gestão financeira autônoma em relação às contas da incorporadora.

Prestação de contas e transparência

O empreendimento tem contas bancárias e contabilidades próprias. Além disso, a cada três meses, a comissão de representantes — grupo eleito pelos compradores para representar seus interesses — recebe os balancetes da operação.

Nos balancetes, encontramos o que se tem a receber e a pagar, assim como a origem das despesas. Por isso, fica mais fácil acompanhar a execução do projeto nos termos combinados.

Junto a isso, a comissão de representantes pode indicar um profissional para fiscalizar o patrimônio de afetação. Essa pessoa terá total acesso à contabilidade do projeto, sendo mais um meio dos compradores garantirem a transparência sobre a operação.

Responsabilidade por obrigações

O patrimônio de afetação é independente: ele não tem obrigações em relação às dívidas da incorporadora nem a outros projetos de responsabilidade da mesma empresa. Um exemplo é a falência.

Se a incorporadora falir, a obra pode continuar com os recursos disponíveis, desde que os compradores elejam outro responsável pela execução do projeto. Também existe a possibilidade de liquidação, em que o que já foi construído e os saldos são repartidos entre os adquirentes das unidades.

Indenização por perdas e danos

A incorporadora imobiliária realiza a gestão do patrimônio de afetação. Caso não atue da maneira correta e cause prejuízo ao empreendimento, a legislação possibilita a responsabilização. 

Em caso de má conduta, será apurada a compensação das perdas e danos aos compradores. Essas medidas legais podem se referir a prejuízos para os compradores ou para o patrimônio de afetação, dependendo do caso.

Continuidade da obra

O patrimônio de afetação é uma proteção adicional para quem vai comprar na planta. É a certeza de que os recursos serão aplicados para as entregas que precisam ser feitas, com mecanismos de fiscalização do uso do dinheiro, na prática.

Tudo isso protege a continuidade da obra até a conclusão, mitigando os riscos para quem investe no projeto.

Como saber se é patrimônio de afetação?

A criação do patrimônio de afetação acontece por um procedimento formal. Nele, a incorporadora deve averbar um termo específico nos arquivos do terreno, que ficam preservados no cartório de Registro Geral de Imóveis (RGI).

Essa constituição pode envolver o projeto para o terreno inteiro ou vários patrimônios de afetação para o mesmo empreendimento. Nos dois casos, as contas, o CNPJ e a contabilidade são independentes.

A possibilidade de vários patrimônios de afetação acontece quando existem casas no mesmo terreno com a mesma data de entrega. Por exemplo: se as unidades do fundo do terreno serão construídas para data “X”, e as da frente para “Y”, é possível criar dois patrimônios de afetação diferentes.

Uma segunda possibilidade é a subdivisão por edifícios. Cada prédio com dois ou mais pavimentos (ao menos, um andar em cima do térreo) pode ter as contas separadas para melhor administração.

Nos dois casos (projeto por completo ou subdivisão), o empreendimento terá todas as informações regularizadas no cartório de Registro Geral de Imóveis (RGI).

Como aderir ao patrimônio de afetação?

A adesão ao patrimônio de afetação acontece quando você compra as unidades do empreendimento. O ideal é buscar imobiliárias de excelente reputação e tradição, que deixarão tudo pronto para comprar sem burocracias desnecessárias.

Na Silvio Iwata, por exemplo, existe uma equipe de advogados especialistas em Direito Imobiliário. Assim, você consegue investir nos imóveis na planta com o máximo de segurança jurídica.

Quando termina o patrimônio de afetação?

O destino natural do patrimônio de afetação é ser encerrado com a entrega da obra. Assim, a alteração do registro de imóveis que indica a finalização, automaticamente, encerra o regime diferenciado, e as unidades passam a pertencer ao condomínio.

As demais situações dizem respeito à desistência do conjunto de compradores ou problemas na continuidade do projeto. Nesses casos, o papel da afetação é justamente garantir que os recursos da obra estejam separados das contas da incorporadora.

Os imóveis na planta trazem bons mecanismos para minimizar os riscos do investimento. Além de poder contar com empresas de excelente reputação no processo, você tem proteções legais, como o patrimônio de afetação, para que as entregas combinadas em contrato sejam realizadas.

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